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Murabaha : tout savoir sur le financement islamique

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Murabaha : tout savoir sur le financement islamique

Le financement immobilier Murabaha proposé par 570easi est de plus en plus connu et soulève beaucoup de questions.

Nous vous proposons dans cet article de les reprendre une par une.

Qu’est-ce que la finance islamique ?

La murabaha est un type de financement proposé par les banques islamiques qui en soit un contrat de vente aux termes duquel un vendeur vend un actif ( un bien immobilier généralement ) à une banque islamique qui le revend à la personne sollicitant ce type de financement.

Après ce bref rappel du fonctionnement du financement immobilier Murabaha, voici les réponses aux principales questions posées sur le sujet :

Mais du coup puisque le bien me coûte plus cher, c’est pareil qu’un crédit classique !

Premièrement, il faut garder à l’esprit que le financement immobilier Murabaha est considéré comme une opération commerciale dans le droit musulman. Or comme vous le savez, réaliser des profits à travers le commerce est totalement licite en islam. De nombreux versets et hadiths le rappellent, et d’ailleurs, le prophète saws lui-même ainsi que plusieurs de ses compagnons étaient commerçants.

Nous pouvons dés lors nous poser une question fondamentale : comment expliquer que le profit réalisé dans une opération commerciale est licite ? Il existe en droit musulman un principe simple qui dit : « el kharâdjou biddamân », ce qui signifie qu’il ne peut y avoir de gain sans cause, c’est-à-dire sans prise de risque. Effectivement, pour prétendre à un profit, le commerçant doit accepter le risque de perdre tout ou partie de l’argent qu’il a investi dans son affaire. Les risques sont principalement de 2 natures :

  • Destruction totale ou partielle de sa marchandise avant de pouvoir la revendre (exemple d’un incendie dans son entrepôt ou autre)
  • Marchandise restée invendue

Et bien dans le financement Murabaha, la banque prend exactement les mêmes risques car entre l’achat et la revente, le bien immobilier peut subir un sinistre et dans ce cas là, c’est la banque qui sera perdante et devra assumer les frais de remise en état du bien immobilier avant de pouvoir le revendre au client. De même, si le client rencontre un cas de force majeur avant la revente, il est possible que ce dernier ne se présente pas à la revente et que la banque se retrouve donc avec un bien entre les mains. Dans ce cas, la banque devra revendre le bien sur le marché et en plus des frais de notaire déjà payés lors de l’achat du bien immobilier auprès du propriétaire initial, elle devra payer en plus un agent immobilier pour remettre le bien en vente et probablement aussi accepter une baisse de prix pour revendre le bien rapidement car la banque prendrait un risque trop important en laissant le bien vide pendant plusieurs mois sachant que les biens immobiliers ne sont pas assurés dans le cas des financements Murabaha, l’assurance n’étant pas conforme à l’éthique musulmane.

Est-ce que le financement murabaha est plus cher que le crédit classique ?

Oui, un financement Murabaha revient plus cher qu’un prêt bancaire classique, et heureusement ! Pensez-vous qu’une pomme bio puisse coûter le même prix qu’une pomme industrielle/chimique ? Pensez-vous que la viande halal (à qualité égale) puisse coûter le même prix que la viande non halal ? La réponse est évidemment non.

L’éthique, quelle qu’elle soit, a toujours un prix.

De la même manière, le financement immobilier Murabaha est un financement éthique qui a un coût.

Ce coût s’explique par plusieurs éléments :

  • Le risque pris par la banque: comme vous l’avez compris, pour que l’opération soit bien considérée comme une vente en islam, il faut impérativement qu’il y ait une prise de risque. Or, ces risques là, la banque doit les anticiper afin de fixer son prix en conséquence. Par exemple, si la banque pense que sur 100 opérations dans l’année, 1 maison sera incendiée, elle estimera par exemple que cela lui coûtera 100 000 €, et prévoira donc à l’avance de répercuter ce cout sur les 100 clients à raison de 1000€/client.
  • La charge de travail supplémentaire: nous avons estimé qu’en termes de ressources humaines, le financement Murabaha demande 3 à 4 fois plus de travail pour les équipes de la banque qu’un prêt classique. Or les salariés de nos banques partenaires ne travaillent pas gratuitement…il est donc naturel que ce surcoût soit également intégré dans le coût global pour le client.
  • Les frais de notaire: étant donné que la banque doit acheter puis revendre, il y a donc 2 passages chez le notaire. En théorie, les frais de notaire devraient donc être payés 2 fois mais ce n’est pas le cas grâce à un document officiel publié par le ministère des finances en 2010 qui nous exonère des taxes lors de l’achat par la banque. Vous savez, on dit souvent que les frais de notaire sont de 8%, mais en réalité, dans les frais de notaire, il y a plusieurs composantes. Il y a une partie « taxes » et une partie « frais ». La partie de taxes représente à peu près 5,8%. C’est cette partie que le ministère a accepté de retirer, mais la partie « frais » doit naturellement être payée vu que le travail est fait 2 fois. Au final, en termes de frais de notaire, on va donc être à peu près à 10% alors que sur une opération classique, on serait autour de 7,5%.

En additionnant ces 3 choses, on comprend aisément pourquoi le financement Murabaha est plus cher qu’un prêt classique.

Mais soyons clair, de là à dire comme on l’entend souvent que le financement immobilier Murabaha est beaucoup plus cher, voire même parfois 2 fois ou 3 fois plus cher, ce n’est pas du tout le cas et il vous suffit pour le vérifier de faire une simulation et de comparer.

La murabaha est elle réservée aux riches ?

Vous savez, tout nouveau produit qui se développe passe par des phases. Lorsque les premiers téléphones sont sortis, ils étaient réservés à une élite, de même que les smartphones, les tablettes, les voitures, les écrans plasma, etc. puis, avec le temps, ces produits et services se démocratisent et deviennent de plus en plus accessibles.

Pour le financement immobilier Murabaha, nous sommes dans le même processus. D’ailleurs, en 2010, la première opération que nous avons réalisée était un financement sur 3 ans pour un joueur de football qui touchait 300 000 €/mois avec 50% d’apport.

Depuis, un long chemin a été parcouru…

De manière évidente, celui qui peut se financer aujourd’hui ne pouvait pas forcément y prétendre hier. Celui qui pouvait hier ne pouvait pas forcément avant-hier, et nous espérons continuer à faire évoluer les conditions afin que que ceux qui ne peuvent pas y prétendre aujourd’hui puissent en bénéficier demain in châ’a-Llâh.

Murabaha : d’où vient l’argent de la finance islamique ?

Nous ne sommes pas une banque. Or en France, pour faire ce genre d’opérations, il faut impérativement être une banque.

Nous travaillons donc avec des banques partenaires qui ont accepté de travailler avec nous en respectant de A à Z les conditions de la Murabaha et qui ont accepté aussi qu’un comité de conformité composé de savants spécialisés vienne contrôler tout cela et faire des audits semestriels afin de délivrer un certificat de conformité éthique.

Ce sont des banques disposant d’un agrément bancaire français. Elles peuvent être franco-françaises ou des filiales françaises de groupes bancaires étrangers, mais ce sont dans tous les cas des banques classiques.

Sur le plan strictement religieux, la question de l’origine des fonds ne se pose donc pas vraiment. La preuve, le prophète saws était commerçant et il lui arrivait de commercer avec des non-musulmans. Il savait donc pertinemment qu’il y avait des chances que leur argent soit issu d’activités illicites et pourtant, il commerçait avec eux.

Néanmoins, malgré que cela ne soit pas une exigence au niveau religieux, nos partenaires bancaires veillent tout de même à n’utiliser que des fonds issus des fonds propres et/ou des comptes courants non rémunérés et ainsi de ne pas utiliser de fonds empruntés à intérêts sur les marchés financiers ou à la banque centrale et cela fait également partie des points de contrôle du comité de conformité éthique.

 

Commentaires (2)
  1. Un article qui va dans tout les sens, sans argumentation claire pour expliquer les frais exhorbitant demandés par les 570easi, 3 fois supérieur à une banque classique.
    De l'argumentation à base de "vous savez ? ", "une pomme bio", "l'éthique a un prix"...
    Malheureusement la finance islamique en france est encore loin... de ce qu'attendent les musulmans, profiter d'un monopole et en abuser ce n'est pas non plus très ééthique".

  2. Bonjour, pouvons nous utiliser le système de murabaha pour acheter un bien immobilier au Maroc?

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